Le novità del Codice della crisi si applicheranno ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019
di Lucia Izzo - Maggiori garanzie per chi compra appartamenti o fabbricati ancora non ultimati. Le prevede il nuovo Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (d.lgs. n. 14/2019) che si è occupato, tra l'altro, di riformare organicamente la disciplina delle procedure concorsuali, introducendo misure finalizzate a una diagnosi precoce della situazione di difficoltà dell'impresa.

Immobili da costruire: nuove tutele dal 16 marzo

Nonostante gran parte delle disposizioni entrino in vigore dal 2020, il provvedimento stabilisce che alcune norme, tra cui quelle contenute nella Parte Terza (Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire), siano vigenti a partire dal 30° giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta del Codice, avvenuta il 14 febbraio 2019.
In sostanza, dovranno rispettare quanto stabilito dagli artt. 385-388 del Codice i contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
Ancora, appositi decreti dovranno essere adottati entro 90 giorni da tale data per definire i modelli standard di fideiussione e polizza assicurativa decennale. Fino ad allora, il contenuto di detti atti dovrà essere determinato contrattualmente dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle innovazioni previste dalla legge.

Cosa si intende per immobili da costruire

Le disposizioni contenute nella parte terza del codice integrano e modificano la delicata normativa sugli acquisti dei fabbricati in costruzione disciplinata dal d.lgs. n. 122/2005.
Per immobili da costruire si intendono quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
L'acquirente, invece, è la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato (a sè o ad un proprio parente in primo grado) della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
Ancora, sarà colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
Il costruttore, invece, è l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

Nuova forma per i contratti

Una delle maggiori novità introdotte dalla riforma è la modifica dell'art. 6 del suddetto d.lgs. del 2005 e riguarda la forma dei contratti. Si prevede che, sia il contratto preliminare che ogni altro contratto diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debbano essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
In tal modo, sarà consentito al notaio controllare la legalità di alcuni obblighi a cui a cui è tenuto il costruttore nei confronti del promissario acquirente, previsti a pena di nullità del contratto: si tratta, ad esempio, della consegna della garanzia fideiussoria e della polizza assicurativa indennitaria, previste rispettivamente dagli artt. 2-3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005

La fideiussione

All'atto della stipula di un contratto destinato al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, il costruttore sarà obbligato, a pena di nullità del contratto, a consegnare all'acquirente una fideiussione (art. 3 d.lgs. 122/05) che dovrà essere rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni.
Il suo importo dovrà corrispondere alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Il nuovo Codice ha ampliato il contenuto della garanzia fideiussoria: oltre al caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (esecuzione immobiliare o fallimento, amministrazione straordinaria, ecc.), anche in caso di inadempimento dell'obbligo assicurativo (mancato rilascio della polizza decennale) dovrà provvedersi alla restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
La fideiussione potrà essere escussa dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi o a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa. Un decreto del Ministero della Giustizia, di concerto con il M.E.F., determinerà il modello standard della fideiussione.

La polizza assicurativa decennale

Sempre a pena di nullità del contratto (che potrà essere fatta valere solo dall'acquirente), il costruttore dovrà contrarre e consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (c.d. polizza decennale postuma).
Tale polizza, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, sarà a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell'articolo 1669 del c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell'economia e delle finanze, determinerà il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.
In caso di inadempimento dell'obbligo di consegna dell'assicurazione al momento del trasferimento della proprietà dell'immobile, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto potrà escutere la fideiussione.
L'atto di trasferimento dovrà contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al contenuto minimo che sarà stabilito dal suddetto decreto ministeriale.
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